LE NOUVEAU BAIL A LOYER

Le nouveau bail à loyer sous le projecteur

Date : 25.09.2007

Conférencier : ETUDE KAUFHOLD OSSOLA & ASSOCIES

Dans le cadre de ses conférences, l’Association Luxembourgeoise des Conseils Comptables et Fiscaux (ALCOMFI asbl) proposait récemment au Parc Hôtel à Luxembourg un aperçu très détaillé sur le nouveau bail à loyer. (Loi du 21 septembre 2006). Maître Charles Kaufhold soulignait que le texte visait le bail d’habitation et seulement celui qui n’était pas à considérer comme « loyer de luxe », donc inférieur à actuellement 1.899 €. La détermination du loyer devrait être toujours liée au capital investi par le propriétaire. Maints exemples de détermination du capital investi, (p.ex.: le prix de construction réévalué ainsi que le coût de rénovation, d’agrandissement, la valeur des mobilier, le cas échéant e. a.) étaient les questions d’une assistance particulièrement intéressée. La procédure en cas de litige, comme des preuves à apporter sur l’investissement ont été expliquées par l’orateur. Dans une loi qui aurait dû revaloriser les droits du propriétaire, souvent trop désavantagé par l’ancienne loi, il était très intéressant de découvrir des subtilités comme « le locataire doit attendre six mois après la signature du bail avant de pouvoir formuler une réclamation contre un loyer trop élevé », ou bien « le délai de pouvoir augmenter le loyer est passé de trois à deux années ». Maître Cathy Ehrmann expliquait par des exemples pratiques les possibilités et procédures de résiliation avant la fin du bail. Ainsi il y a e. a. à souligner que la lettre recommandée avec accusé de réception est indispensable de même que le motif de la résiliation doit être très explicite. Il est vivement recommandé de mentionner dans la lettre de résiliation le texte du paragraphe (3) de l’article 12 tel qu’il figure dans la nouvelle loi. Des exemples de motifs graves, le suivi absolu des lettres recommandées (p.ex.: le locataire doit se manifester dans un délai de trois mois) ont été soulevés pendant l’exposé très intéressant. Comme Maître Charles Kaufhold expliquait, la nouvelle loi, « surchargée par des délais différents » dans les textes arrêtés par le législateur, ne va pas faciliter la vie du propriétaire, ni celle du locataire. Et il y encore la possibilité pour un juge de paix d’accorder des sursis dans l’interprétation de ces délais. Finalement, si l’exécution est prononcée par le juge, le droit de recours dans les délais prévus par la loi en faveur du locataire est toujours possible. Il existe de la matière à boire et surtout les prochaines expériences pratiques devraient donner davantage de clairvoyance aux parties concernées, les propriétaires, locataires, avocats et juges!